집합건물에 있어서 전유부분인 건물이 소멸하면 대지권은 더는 그 존속의 이유가 없어 대지에 관한 공유지분으로 환원될 뿐이므로, 집합건물에 설정된 근저당권의 효력이 공유지분에 미치게 됩니다.
그리고 구 주택건설 촉진법에 따른 재건축조합 또는 주택법에 따른 주택조합이 결성되어 관할관청으로부터 인가를 얻었다는 사정만으로 그 전에 설정된 근저당권의 효력이 제한된다고 볼 근거가 없고, 공유지분에 관하여 재건축조합 또는 주택조합 앞으로 신탁등기가 마쳐졌다고 하더라도, 그 근저당권에 기초한 담보권 실행을 위한 경매는 신탁법 제21조 제1항 단서, 즉 “신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우에는 강제집행 또는 경매를 할 수 있다.”라는 규정에 따라 담보권 실행을 위한 경매가 제한받지 않습니다.
따라서 이때에는 담보권 실행을 위한 경매 절차를 진행하는 데에 어떠한 법률상의 장애 사유가 있다고 할 수는 없습니다.
그러나 지역주택조합은 설립 인가를 받은 후에는 원칙적으로 당해 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없고, 경매 절차에서 공유지분을 매수하였다고 하여 바로 입주자 지위의 양도에 해당한다고 보기도 어렵습니다.
그리고 투기과열지구 내 주택재건축의 경우에는 조합설립 인가 후의 토지양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.
따라서 한편으로는 경매 절차에서 주택조합은 공유자로서 공유자우선매수청구권을 행사하여 공유지분을 우선하여 취득할 수 있으나, 이때 우선 매수를 하지 못하면 차후에 주택조합은 집합건물에 관한 대지권 등기를 마치기 위해 반드시 매수인으로부터 공유지분을 매수해야만 하므로 매수인이 이를 악용할 소지가 있고, 다른 한편으로는 복잡한 법률관계를 잘 알지 못하는 일반인으로서는 공유지분을 매수하면 당연히 조합원의 지위를 취득하는 것으로 오인하여 높은 가격으로 매수하여 불측의 손해를 입을 수도 있습니다.
그러므로 담보권 실행을 위한 경매 절차를 진행할 때는 주택조합에 공유지분 매수인에 관한 주택조합의 입장을 사실조회를 통하여 명백히 밝혀 물건명세서의 비고란에 매수인의 조합원 지위에 관한 법률관계를 밝혀 주는 것이 좋습니다.